La ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo nº 4, que “En el Título Constitutivo de la Propiedad se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

En nuestro caso concreto, las premisas para confeccionar los presupuestos anuales se recogen en el Título Constitutivo, también denominado Escrituras de División Horizontal, donde en la página 60 y siguientes nos explica el Régimen Jurídico que nos afecta, incluyendo el reparto de gastos. Os lo explico muy brevemente, pues es algo que normalmente desconocemos:

En nuestra Mancomunidad se dan varias circunstancias posibles:

1. Somos dos Comunidades, Descubrimientos y Pizarro, que se agrupan en una Mancomunidad. Cada Comunidad lo integran 65 propietarios de viviendas y 65 propietarios de plazas de garaje.
2. Hay propietarios, la mayoría, que lo son de una vivienda y de una plaza de garaje. Otros de una vivienda y dos plazas de garaje, de únicamente una vivienda y de únicamente una plaza de garaje.
3. A los efectos de contribuir en los gastos de la Comunidad, es como si fuéramos 4 Comunidades distintas en una sola.

Dicho así parece un poco complicado, pero tiene su lógica:

Según nuestros Estatutos, hay gastos comunes que afectan tanto a los propietarios de viviendas, como a los propietarios de garajes. Y separa perfectamente la parte de Pizarro por un lado, con la de Descubrimientos por otro. Para estos gastos comunes tenemos asignado un coeficiente o cuota de participación, de modo que sumados los que corresponden a cada uno de los 65 propietarios de viviendas + los correspondientes a los 65 propietarios de garajes, sumarían el 100%.  Serían los gastos de Administración, de Conserjería y Limpieza, el seguro de la finca, las bombas de presión, un porcentaje del gasto del agua, etc.

Luego hay gastos comunes que afectan sólo a los propietarios de viviendas. Para estos gastos comunes tenemos dos coeficientes o cuotas de participación: Uno respecto a los gastos que afectarían, por ejemplo, a todos los propietarios de Descubrimientos o de Pizarro, como son los de piscina, pista de pádel, una parte del agua y luz, y otra que se distribuye por portales, como son los gastos de ascensores y luz de rellanos.

¿Por qué existe un coeficiente o cuota por cada portal? Porque hay portales con 20 viviendas, como Descubrimientos nº 16 y Pizarro nº 1, y portales con 15 viviendas, como lo son el resto. De ahí que los propietarios de Pizarro nº 1 y Descubrimientos nº 16 tengan que pagar una cuota un poquito menor que los demás, ya que los gastos propios se reparten entre más vecinos.

Luego está el cálculo de los garajes, para el que existen otros dos porcentajes distintos: Un porcentaje muy pequeño para los gastos comunes que comenté antes (Administración, Conserjería, Limpieza, Seguro, etc.) + un porcentaje para los gastos que les afectan en exclusiva, como son el mantenimiento de las puertas de garaje, su consumo de luz y los sistemas contra-incendios.

Un saludo

Manuel Carrascal Santalla, Presidente de la Mancomunidad de Propietarios